Norma e kufirit. Në investimin në pasuri të paluajtshme, do të mësoni shpejt se norma e kapitalit është një nga metrikat më të përdorura për të marrë në konsideratë një investim. Kjo është një mënyrë e thjeshtë për të vlerësuar rezultatet financiare të një investimi, por siç do ta shihni në këtë artikull, ajo ka kufizime.
Hyrje
Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë është llogaritja e raportit të kapitalizimit. Është si një përkufizim. Basti maksimal llogaritet dhe përcaktohet si më poshtë. Për shembull, nëse një ndërtesë gjeneron 10,000 dollarë të ardhura neto operative dhe shitet për 100,000 dollarë, norma mund të llogaritet si 0.1. Normat marxhinale shprehen në përqindje, kështu që ne e lexojmë këtë si 10 përqind. Thjeshtësia e kësaj llogaritjeje ju lejon ta riorganizoni shpejt atë për të zgjidhur një figurë të panjohur. Në shembullin e mësipërm, ne e dimë NOI dhe vlerën, por nëse do të kishim vetëm NOI dhe normën e kufirit, ne mund të përcaktonim po aq lehtë vlerën. Dobia e kësaj është e qartë, pasi nuk do t'i keni gjithmonë të tre informacionet. Përfitueseqasja e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë mund të shihet më poshtë në foto. Ky është një shembull i pasurive të paluajtshme.
Fusha e përdorimit të metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë të të ardhurave
Për shkak se norma kufitare mund të llogaritet kaq shpejt dhe lehtë, është bërë numri që investitorët dhe profesionistët e tjerë të pasurive të paluajtshme përdorin për të krahasuar një investim me tjetrin. Dy investime mund të jenë në shqyrtim kur të dyja kanë çmime të listave dhe zhurma jashtëzakonisht të ndryshme, por nëse për secilën vlen e njëjta normë kufiri, mund t'i krahasoni lehtësisht.
Vlerësuesit profesionistë dhe investitorët e pasurive të paluajtshme përdorin qasje të ndryshme për vlerësimin. Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë është vetëm njëra prej tyre dhe mbështetet në të njëjtën formulë që prezantuam më herët. Në terminologjinë financiare, metoda e vlerëson ndërtesën si "të përhershme". Në fakt, matematika pas kësaj llogaritje supozon se investimi do të vazhdojë të gjenerojë kthime për një kohë të pacaktuar.
Norma kufitare shërben si "zbritje" që investitorët aplikojnë për këtë fluks të ardhurash për rreziqet e ndryshme me të cilat ajo vjen. Nuk ka gjë të tillë si një investim pa rrezik, kështu që investitorët zbritin çdo rrjedhë të ardhurash për të llogaritur problemet e mundshme dhe humbjet që mund të pësojë. Norma kufitare thjesht na tregon raportin e të ardhurave ndaj çmimit që investitorët janë të gatshëm të pranojnë për një rrjedhë të ardhurash në të ardhmen.
Cili NOI jeni jupërdor
Kjo është një pyetje që një investitor duhet ta bëjë gjithmonë kur shikon normat e kapitalizimit. Nuk ka asnjë NOI të pranuar përgjithësisht. Kjo krijon një problem për investitorët kur ata përpiqen të përcaktojnë normën e kapitalit të tregut për një investim të caktuar. Ata mund të kenë dëgjuar se prona ngjitur me atë në fjalë po shitej "brenda shtatë për qind" kur ajo mund të ishte thjesht në numra "brokerimi" që frynin NOI. Nëse NOI është më i lartë ose më i ulët, kjo do të ketë një ndikim të drejtpërdrejtë në normën e kapitalit të vërtetë me të cilën tregtohet aktivi. Pra, është e rëndësishme të punoni me ekipin tuaj për të vlerësuar performancën e krahasueshme të tregut dhe të merrni parasysh me kujdes se cilat kufij të tarifave i konsideroni të vlefshme.
Kur duhet përdorur kjo metodë
Normat e kapitalit dhe qasja e kapitalizimit të drejtpërdrejtë ndaj vlerësimit është një mjet i dobishëm që duhet të keni në kutinë tuaj të veglave si investitor. Kjo lejon një analizë të shpejtë të transaksionit dhe nëse bëhet në mënyrë sistematike me një lente kritike, mund të jetë një teknikë e fuqishme. Megjithatë, përveç kësaj, ka shumë metoda ndihmëse ose alternative të vlerësimit. Të dish se kur duhet të bësh më shumë se kjo llogaritje është një grup aftësish i rëndësishëm kur zhvillon aftësitë e analizës tregtare.
Derivimi i formulës së metodës
Në analizën e investimeve në pasuri të paluajtshme, norma e kapitalizimit është e barabartë me raportin e të ardhurave neto operative ndaj vlerës së pasurive të paluajtshme. Normat e kapitalizimit të pronave të krahasueshme përdoren për tëzbritja e të ardhurave operative neto të një prone për të marrë vlerën e saj të brendshme.
Ashtu si çdo investim tjetër, pasuritë e paluajtshme vlerësohen me vlerën aktuale të flukseve monetare të ardhshme. Ekzistojnë dy metoda për vlerësimin e pasurive të paluajtshme: metoda e kapitalizimit direkt dhe metoda e skontuar e fluksit të parasë. Në opsionin e kapitalizimit të drejtpërdrejtë, rrjedha e të ardhurave nga prona, e matur me të ardhurat neto operative, konsiderohet e përhershme dhe vlera e pronës është e barabartë me NOI pjesëtuar me normën e skontimit.
Formula
Vlera e pronës duke përdorur metodën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë përcaktohet nga formula për vlerën aktuale të pagesës së përhershme:
r është norma e kapitalizimit dhe NOI është të ardhurat neto operative. Ai përfshin në thelb normat e rritjes së NOI në llogaritje. Norma marxhinale r është e barabartë me normën e skontimit i minus normën e rritjes g. Këto janë variablat për formulën e metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë.
Duke rirregulluar ekuacionin e mësipërm, marrim shprehjen matematikore për r. Norma e kapitalizimit r përcaktohet bazuar në raportin e të ardhurave neto operative (NOI) me vlerën e pronave të krahasueshme. NOI të ardhura të barabarta - prona minus të gjitha shpenzimet operative, riparimet dhe mirëmbajtjen, sigurimet, taksat e pronës, shërbimet komunale, etj. NOI është një masë e pabarabartë e flukseve neto monetare, d.m.th. nuk zbret asnjë shpenzim interesi ose ndonjë kosto tjetër kapitale, si dhe vlera e pronës dhe norma maksimale.
Çmimet marxhinale
Tarmat marxhinale të përdorura për të vlerësuar pronën duhet të jenë nga transaksionet e pasurive të paluajtshme që janë shumë të ngjashme me pronën që vlerësohet për sa i përket vendndodhjes së pronës, madhësisë, natyrës së pronës (rezidenciale dhe komerciale), afatit të qirasë (afatshkurtër ose afatgjatë), mosha, d.m.th a janë përcaktuar kostot e riparimeve dhe përmirësimeve, etj.
Shembull i përdorimit të metodës së kapitalizimit direkt të të ardhurave
Duke pasur parasysh të dhënat e mëposhtme, vlera e pronës A duke përdorur normën marxhinale të marrë duke përdorur informacionin e disponueshëm për shitjen e pronës B dhe C cilado që është më e përshtatshme. Një shembull i metodës së kapitalizimit të drejtpërdrejtë në vlerësimin e biznesit:
| Pronë | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2,000,000 | 15,000,000$ |
| Vlera | ? | 25,000,000$ | $150,000,000 |
| Afati i qirasë | 10 vjet | 8 vjet | 3 vjet |
| Numri i qiramarrësve | 2 | 3 | 10 |
Prona B i ngjan më shumë pronës A sesa vetisë C, prandaj na duhet vlera e pronës A duke përdorur përqindjen e kapitalizimit të marrë nga vlera dhe NOI e informacionit të pronës B.
Norma kufiri e përdorur më sipër mund të rregullohet lart ose poshtë për të pasqyruar ndryshimet midis të krahasueshmeveprona (d.m.th. prona B) dhe pasuria që vlerësohet (d.m.th. prona A).
Kapitalizimi i drejtpërdrejtë kundrejt analizës së fluksit monetar të zbritur
Shumë agjentë komercialë të pasurive të paluajtshme, huadhënës dhe pronarë përdorin vlerësimet e pasurive të paluajtshme duke pasur parasysh një qasje të të ardhurave. Vlerësimi që rrjedh nga kapitalizimi i drejtpërdrejtë është një analizë e fluksit monetar të skontuar (DCF). Për një vlerësim të drejtpërdrejtë të kapitalizimit, të ardhurat operative neto të stabilizuara (NOI) ndahen me normën e kapitalizimit të tregut. Kostoja e vlerësuar, analiza DCF kërkon një vlerësim çdo vit së bashku me NOI, së bashku me koston e pritshme të kthimit në fund të periudhës së analizës. Në mënyrë tipike, një analist përdor kapitalizimin e fitimeve për të vlerësuar kthimet. Këto përfitime të pritshme në para zbriten më pas me një normë të përshtatshme për të arritur në një treg vlerësimi. Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë në vlerësimin e rreziqeve të investimit konsiderohet sipas përafërsisht të njëjtave rregulla.
vlerësimi i të ardhurave neto operative
Ndonëse këto llogaritje janë të thjeshta dhe të drejtpërdrejta, ato varen nga supozimet e vlerësuesit ose vlerësuesit. Kur përdorni kapitalizimin e drejtpërdrejtë, duhet të vlerësohen vetitë e NOI të stabilizuar. Ky vlerësim bazohet në të dhënat e tregut për pronat e krahasueshme në zonën e tregut; përfaqëson mendimin e vlerësuesit se si duhet të funksionojë prona. Për shkak se opinioni i një vlerësuesi bazohet në vëzhgimin e të dhënave të tregut, është e vështirë të gjesh gabime në vlerësimin e tij ose të saj NOI. Kur tregu është "adekuat", koncepti i "NOI të stabilizuar" është veçanërisht i dobishëm. Megjithatë, e veçantëdy fusha shqetësuese.
Së pari, çka nëse prona ka vende të lira të konsiderueshme në kohën e vlerësimit? Natyrisht, askush nuk zhvillon pasuri të paluajtshme me pritjen e një vendi vakant të rëndësishëm dhe të përhershëm. Kështu, vlerësuesi mund të përdorë pjesën e tregut të vendeve të lira të punës, në vend të pronave të vendeve të lira reale. Kjo rezulton në një rritje të NOI për modifikuesin e artikullit dhe mund të fryjë vlerën e modifikuesit.
Së dyti, nëse NOI e ardhshme e një prone pritet të rritet për shkak të rritjes së kërkesës për hapësirë, duke çuar në tarifa më të larta qiraje, kapitalizimi i drejtpërdrejtë i një viti i NOI mund të nënvlerësojë pronën. Për shkak se analiza DCF lejon rregullime vjetore brenda normës së qirasë, shkallës së vendeve të lira, humbjeve të arkëtimit dhe kostove operative, analiza DCF mund të përdoret për të parashikuar rritjen e NOI të blerësit me kalimin e kohës.
Kur prona pritet të merret plotësisht me qira brenda tre deri në pesë vitet e ardhshme, për shembull, kostoja e jetesës mund të reduktohet në nivelin e dëshiruar. Ky specifikim i ndryshimeve të pritshme rezulton në vlerësime realiste të NOI-t gjatë periudhës - një rezultat shumë më i mirë sesa kapitalizimi i NOI-t të një viti. Por nga ana tjetër, thjesht duke supozuar se shkalla e vendeve të lira do të reduktohet gjatë një periudhe trevjeçare, kjo mund të çojë në një NOI të fryrë.
Analiza DCF është perfekte për situata si kjo. Sidoqoftë, analiza DCF nuk është shumë e dobishme kur bëhet fjalë për të ditur se një pronë është dhënë plotësisht me qira. Vlera aktuale e një serie fluksesh monetare të barabarta vjetore është e barabartë me ekuivalentinvlerë e kapitalizuar. Nuk është gabim përdorimi i vetive të analizës DCF kur nuk pritet ndonjë ndryshim i rëndësishëm në NOI. Megjithatë, përdoruesit e raportit të vlerësimit duhet të jenë të vetëdijshëm se rezultatet e kësaj metode nuk janë më të mira se ato të prodhuara nga aplikimi korrekt i kapitalizimit të drejtpërdrejtë. Metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë në vlerësimin e rreziqeve të investimit konsiderohet sipas përafërsisht të njëjtave rregulla.
Zgjedhja e kapitalizimit dhe normat e skontimit
Teorikisht, shqetësimet për kapitalizimin e një viti të NOI janë të përjashtuara. Aftësia e vlerësuesit në përcaktimin e kapitalizimit të tregut, norma e shitjeve të krahasueshme - kjo luan një rol të madh. Nëse norma e kapitalit të tregut rrjedh nga shitjet e pronave me një normë vendesh të lira pune të krahasueshme me artikujt me pritshmëritë përkatëse të blerësit për fatin e një prone të dhënë plotësisht me qira, vlera mund të vlerësohet nga NOI e parregulluar dhe norma e kapitalit të tregut.
Gjithashtu blerësit që presin në të ardhmen rritje NOI në pronat e saj të çmimeve të pagave pasqyrojnë këto pritshmëri. Në të dyja rastet, pritshmëritë reflektohen në kapitalizimin e çmimit të vëzhguar. Një problem vlerësues lind kur është e nevojshme të përputhen objektet që nuk mund të gjenden. Në këtë rast, vlerësuesi duhet të zhvillojë një normë kapitalizimi dhe të vlerësojë NOI nga kolegët më të mirë të disponueshëm dhe të prodhojë një vlerësim të vlerës së tregut që pasqyron pritshmëritë e konsumatorëve.
Një normë e përshtatshme skontimi përdoret për të analizuar DCF, duke konvertuar vlerësimet e NOI nëvlerat. Kur analiza DCF përdoret për të vlerësuar një treg të pasurive të paluajtshme, norma e skontimit duhet të nxirret nga tregu duke përdorur të dhëna të krahasueshme të pronës. Pra, nevoja për të dhëna përkatëse të krahasueshme është e njëjtë për analizën DCF dhe për kapitalizimin e drejtpërdrejtë. Kur analiza DCF përdoret për analizën e investimeve, norma e kërkuar e kthimit duhet të përdoret për të zbritur flukset e pritura të parasë.
Një zgjedhje e vështirë e nevojshme
Analiza e kapitalizimit të drejtpërdrejtë dhe DCF - secila është e përshtatshme në rrethana të caktuara. Në veçanti, kapitalizimi i drejtpërdrejtë është i përshtatshëm për të pritur prona të qëndrueshme të analizës NOI; DCF përshtatet mirë me vetitë e pritshme të NOI në ndryshim. Zgjedhja e një norme të përshtatshme kapitalizimi dhe normës së skontimit ndonjëherë mund të jetë e vështirë për të dyja metodat. Avantazhi kryesor i analizës DCF është se në mbledhjen e të dhënave të nevojshme për të vlerësuar NOI për periudhën e analizës, duhet mësuar rreth perspektivës së pronës.
Analiza DCF kërkon shqyrtim të kujdesshëm. Norma e kapitalizimit të ofertës dhe kërkesës së pritshme për një lloj të caktuar hapësire dhe kostot operative. E bërë siç duhet, një analizë e tillë mund të sigurojë informacion që nuk është i dukshëm nëpërmjet kapitalizimit të drejtpërdrejtë. Shpesh, megjithatë, përdorimi parësor i analizës DCF konfirmon vlerën e tregut të një vlerësimi të drejtpërdrejtë të kapitalizimit. Megjithëse vlerësimet e përdorura në analizën DCF mund të jenë më të sakta për disa prona NOI, konfirmimi i pavarur i vlerësimit të kapitalizimit të drejtpërdrejtë të vlerës së tregut kërkon një zbritje të përshtatshme.tarifat.
Përfundim
Në botën moderne ka një numër të madh instrumentesh ekonomike dhe është mjaft e vështirë t'i kuptosh ato. Në këtë artikull, metoda e kapitalizimit të drejtpërdrejtë është analizuar në detaje. Kjo është një teknikë shumë e dobishme që përdoret shpesh në ekonomi. Tani lexuesi është njohur me të dhe mund ta përdorë atë. Metoda e kapitalizimit direkt të të ardhurave në vlerësimin e çdo forme biznesi apo objekti të ardhurash ndihmon për të ndërtuar një biznes të suksesshëm me rreziqe minimale.
